近年来，随着城镇改造工作的进一步推进，一大批的住宅小区纷纷投入使用，各类物业服务合同纠纷日渐增长。泰兴法院在审理中发现该类案件有以下难点：一是法律文书送达困难，效率过低；二是物业服务相关的法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善；三是业主与物业服务企业之间对服务内容、质量约定不明；四是业主委员会没有发挥出其应有的作用。
为此，该院通过建立多元纠纷解决机制，较好的化解了此类纠纷：一是内力外力结合，加大诉前调解力度。充分发挥人民调解委员会的作用，建立了专门的物业纠纷调解委员会。通过委托人民调解员、人民陪审员在立案之前、立案后开庭前的各个阶段，向当事双方释法说理，说百姓听得懂、愿意听的通俗语言，尽力化解矛盾纠纷，减轻当事人讼累。
近两年来，人民调解委员会先后在市永大、嘉福、锦绣华府等数10个小区化解了152件因物业服务引起的纠纷，受到了广大业主的一致好评。二是因地因时制宜，强化巡回审判效果。选取部分物业服务和同类纠纷典型案件，到发生纠纷的小区巡回审判，邀请担任过社区调解工作的人民陪审员参加，法官说法理，陪审员讲情理，通过预先发布开庭公告，选取在傍晚、节假日、双休日等方便群众参与旁听的时间，采用在社区服务中心等群众性的综合服务场所，把庭审开到群众的家门口，让群众参与进来。同时联合物业监管机构，组织评级不高的物业公司旁听庭审，通过这样的庭审来教育引导物业公司和业主，避免类似诉讼案件的发生，促进良性发展，切实减少当事人诉累。
近年来共审理典型案件10件，通过这种方式达到了“审理一个案、教育一大面”的积极成效。三是向前向下延伸，超前预防化解矛盾。根据该类纠纷的特点，双方当事人在纠纷发生后一般仍将作为服务和被服务对象，合同关系依旧持续。如果在审理过程中单从解决个案争议入手，根源性问题没有解决，难以案结事了。针对这一情况抽调法官与居委会、业委会建立联系机制，将诉讼服务职能延伸到户，通过定期到社区走访，发现问题及时与业主及物业公司沟通，将矛盾纠纷化解在萌芽状态，有效避免后续再起纠纷的可能性。同时探索委托调解分流案件机制，在双方当事人认可前提下，由立案庭向所在社区调解组织发出委托调解函，由社区调解组织先行调解，对达成调解协议的，可直接向法院申请司法确认。近年共走访450人次，预防纠纷140余起，委托调解32件。四是引导指导并重，发挥示范引领作用。适时就物业纠纷案件召集相关媒体召开案件审理情况通报会，并邀请本市人大代表、政协委员、相关物业管理公司以及业主代表共同参加，通过讲解经典案例，引导社会公众依法按程序解决物业服务纠纷。在此基础上，通过梳理同类别案件，提炼出物业服务合同纠纷的共性问题，积极提出司法建议：建议各职能部门引导物业公司及业主规范签订物业合同，促进物业企业规范化建设；合同中明确业主大会和业主委员会的法律地位、职能作用，及时有效地保障物业企业和业主的合法权益；约定适用小额诉讼程序或仲裁条款，节省司法资源，为完善物业服务合同提供法律指导。（郭同林）
最新评论