6月16日讯 保安不尽职责，卫生维护差，防盗措施不力，业主能否拒交物业费？共有物业用房被占用经营，业主如何维权？物业公司应先服务还是先收费？去年6月，海安县人民法院审判委员会制定《关于审理物业服务费用纠纷案件的若干意见》。一年过去了，《意见》执行情况如何？13日，记者进行了采访。
物业费纠纷大幅上涨
2011年7月，周先生在海安某小区购得涉案房屋，后来，周先生以进户自来水堵塞，小区饭店排放的油烟及噪音影响其生活，2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。物业公司多次催缴无果后，对周先生的门禁卡信息进行了处理，限制其使用电梯。为此，周先生诉至法院，要求被告明德公司停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金及精神损害赔偿等损失共计3000元。海安县法院经审理认为，物业公司虽是为自身合法权益实现，才采取了限用电梯的措施，但这是一种侵权行为，同时法院向周先生进行了法律释明，对本物业服务区域内存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违反法律法规的行为，根据相关法律，物业服务人的义务仅为协调处理义务。双方最终经协商达成了一致意见。
记者了解到，近年来，物业服务费纠纷呈大幅上升趋势，仅海安县法院今年1至5月就接到100余起这类案件。这类纠纷涉及业主和物业服务人的利益，事关城市管理的民生热点，社会关注度很高。
和物业打官司，为何业主败诉多
海安法院针对物业服务行业中存在的问题进行广泛调研后发现，物业服务纠纷中问题最多的就是物业费的收缴问题。而业主主要基于以下理由拒交物业费：一是认为双方无物业合同；二是认为自己没有实际入住；三是对物业服务水平不满意，认为物业服务不达标。其中，第三点是引发诉讼的最主要原因。而在业主不满物业服务拒交物业服务费，被物业公司起诉的案件中，最后业主几乎无一例外地被法院判决败诉。对此，有相当一部分业主表示疑惑与不满。为啥和物业打官司，业主多败诉？
海安县人民法院院长王平介绍，根据我国《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。也就是说，物业公司的工作做得不好，不能构成业主拒绝缴纳物业费的理由。而在物业公司的日常管理中，如果业主拖延或拒交纳物业费，物业公司常采取的手段就是断水断电，限制门禁，不让上电梯等等。虽然法律规定，如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主可以请求赔偿，但还需证明断水断电给你造成的经济损失是多少？如果证明不了，法院是不会支持你的主张的。
如何维权？取证非常重要
记者了解到，业主对小区物管服务不满意而拒交物管费，因此被告上法庭，法院一般会判决业主败诉，但如果确实是物业的某项服务很差，业主可对物管公司提出反诉，要求对所欠物管费少交或者不交。
但王平提醒，业主需要向法庭提供物管公司服务不到位的证据，主要是两方面：业主个人住宅中，物管本应上门解决的问题却一直未处理的，业主一定要记得拍照、录像取证，其后上门告诉物管，通过录音记录对方答复；另外，收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。同时表明，因为物管服务打折，物管费不能按此前约定价格收取，要求降低物管费甚至不交，这时就很有可能得到法院的部分支持。如果业主不愿反诉，也可拿着该类证据直接和物业公司交涉。
王平说，针对频繁爆发的物业费纠纷，国务院、最高人民法院先后出台了物业管理或物业纠纷的行政法规、司法解释，江苏省政府也曾出台地方行政规章，因此，在物业公司服务不到位的时候，业主可以用法律武器捍卫自己的合法权益。同时，缴纳物业费也是业主的义务，因此，无论物业公司还是业主都应依法履行自己的义务和责任，共同保障小区的良好环境。
记者 袁晓婕
通讯员 顾建兵 芦 霞
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